Nettoyage de copropriété : obligations du syndic et fréquence des passages
En bref : aucune loi ne fixe un nombre de passages de ménage dans une copropriété. L’obligation est générale : l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble et de « pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». La fréquence se décide donc entre le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale, dans le budget voté, selon la taille de l’immeuble, le nombre d’escaliers et d’ascenseurs, la gestion des bacs et l’usage réel des parties communes. Les repères de ce guide sont des points de départ à ajuster après quelques semaines, pas des obligations.
Qui est responsable du nettoyage des parties communes ?
Les parties communes appartiennent au syndicat des copropriétaires. Le syndic, professionnel ou bénévole, le représente et assure l’entretien de l’immeuble au titre de l’article 18 de la loi de 1965. Il choisit et suit le prestataire de nettoyage, ou encadre le gardien ou l’employé d’immeuble lorsque la copropriété en a un.
L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs (article 14-1 de la même loi) : le contrat de nettoyage s’inscrit dans ce budget. Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21) ; c’est souvent lui qui constate qu’une tâche est oubliée.
Ce que disent les textes, et ce qu’ils ne disent pas
- Entretien : obligation générale du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), sans fréquence chiffrée.
- Mise en concurrence : l’assemblée générale fixe le montant des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (article 21). Il n’existe pas de seuil national unique : il faut lire les décisions d’assemblée de l’immeuble. À défaut de modalités votées, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou d’un devis descriptif soumis à plusieurs entreprises (article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
- Charges récupérables : pour les copropriétaires bailleurs, l’entretien courant de propreté des parties communes figure dans la liste des charges récupérables sur le locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Lorsque ce ménage est confié à une entreprise, le contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres (article 2 a) du décret).
- Ce que les textes ne fixent pas : le nombre de passages par semaine, les horaires ou la liste des tâches. Ces éléments relèvent du contrat et, s’il existe, du règlement de copropriété.
Repères de fréquence, zone par zone
| Zone | Repère de départ | À revoir si… |
|---|---|---|
| Hall d’entrée, boîtes aux lettres, vitres des portes | À chaque passage | forte fréquentation, commerce au rez-de-chaussée, saison humide |
| Ascenseur (cabine, miroir, boutons, seuils) | À chaque passage | déménagements fréquents, travaux dans un logement |
| Escaliers et paliers | Une fois par semaine pour le balayage et le lavage | immeuble sans ascenseur, nombreux logements par escalier |
| Local poubelles et bacs | Sortie et rentrée selon les jours de collecte ; lavage des bacs et du local à un rythme fixé au contrat | odeurs, collecte plus fréquente, tri supplémentaire |
| Caves, couloirs de caves, local vélos | Mensuel à trimestriel | usage intensif, dépôts sauvages |
| Parking | Balayage périodique, lavage plus espacé | traces d’huile, feuilles, accès piétons salis |
| Vitres des parties communes hors portes | Périodique, par exemple trimestriel | façade exposée, verrière |
La gestion des bacs donne souvent le rythme minimal : si la collecte passe trois fois par semaine, quelqu’un doit sortir et rentrer les bacs trois fois par semaine, même si le ménage complet est moins fréquent.
Les facteurs qui font varier la fréquence
- Le nombre de logements desservis par chaque escalier et la présence d’un ascenseur.
- Les commerces ou bureaux au rez-de-chaussée, qui augmentent le passage dans le hall.
- Les jours et le nombre de collectes des déchets fixés par la commune.
- Les revêtements : pierre, carrelage, parquet ancien et moquette ne s’entretiennent pas au même rythme.
- Les travaux en cours dans les logements, qui salissent escaliers et ascenseur pendant plusieurs semaines.
Trois configurations types
Les prix ci-dessous sont les prix de départ de la grille DADA Service, en TTC par mois ; le devis exact dépend du nombre d’escaliers, d’ascenseurs, de bacs et de la surface des halls.
- Petit immeuble, un escalier : un passage par semaine pour le hall, l’escalier et l’ascenseur, sortie des bacs gérée à part ou par les occupants. À partir de 480 €.
- Immeuble de taille moyenne : deux passages par semaine, dont un complet et un d’entretien du hall et de l’ascenseur. À partir de 840 €.
- Résidence de plusieurs escaliers ou collecte quotidienne : cinq passages par semaine pour tenir halls, ascenseurs et bacs. À partir de 1 700 €.
Vérifier que la fréquence est tenue
Un planning affiché dans le hall, une fiche de passage signée et un interlocuteur joignable suffisent dans la plupart des immeubles. Faites un point après les premières semaines pour ajuster : une zone toujours sale appelle un passage de plus, une zone toujours propre peut passer à un rythme plus espacé. Notre guide sur le nettoyage des parties communes : contrat, tâches et contrôle détaille le contrôle, et le cahier des charges de nettoyage pour syndic donne un modèle à remettre aux entreprises consultées.
Pour un devis, voir notre page nettoyage de copropriété ou contactez DADA Service.
Questions fréquentes
Existe-t-il une fréquence légale de nettoyage en copropriété ?
Non. La loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de pourvoir à l’entretien de l’immeuble (article 18) sans fixer de nombre de passages. La fréquence est fixée par le contrat, dans le budget voté en assemblée générale.
Qui décide de la fréquence du ménage ?
Le syndic propose et signe le contrat pour le syndicat des copropriétaires, dans le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale. Le conseil syndical l’assiste et contrôle sa gestion ; il peut demander d’ajuster la fréquence.
Le ménage des parties communes est-il récupérable sur le locataire ?
L’entretien courant de propreté des parties communes figure dans la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Quand une entreprise l’assure, le contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres.
Faut-il mettre l’entreprise de nettoyage en concurrence ?
Oui lorsque le montant du contrat dépasse le seuil de mise en concurrence voté par l’assemblée générale (article 21 de la loi de 1965). Ce seuil est propre à chaque copropriété.