En bref : le nettoyage des parties communes d’une copropriété est confié par le syndic à une entreprise de nettoyage ou à un employé d’immeuble, dans le cadre d’un contrat voté ou suivi par la copropriété. Le contrat doit lister les zones (hall, escaliers, paliers, ascenseurs, locaux poubelles, caves, parking, abords), les tâches et leur fréquence, la gestion des bacs, et le mode de contrôle par le conseil syndical. Son coût fait partie des charges de copropriété.
Ce guide s’adresse aux syndics, gestionnaires de copropriété et membres de conseils syndicaux qui veulent mettre en place, renégocier ou contrôler l’entretien des parties communes de copropriété.
Qui décide et qui signe ?
Le syndic administre l’immeuble et assure sa conservation et son entretien (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). C’est lui qui conclut le contrat de nettoyage au nom du syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (article 21 de la même loi). Le conseil syndical, lui, assiste et contrôle la gestion du syndic : c’est souvent lui qui constate au quotidien la qualité du nettoyage.
Deux modèles existent : un employé d’immeuble (gardien ou employé d’entretien) salarié du syndicat, ou une entreprise de nettoyage prestataire. Ce guide traite du second cas.
Les zones à lister dans le contrat
- hall d’entrée, portes, boîtes aux lettres, vitrages et paillassons ;
- escaliers, paliers, rampes et mains courantes ;
- cabines d’ascenseur (parois, miroir, sol, boutons) ;
- local à poubelles et local vélos ;
- caves, couloirs de caves et locaux techniques accessibles ;
- parking et garage collectifs ;
- cours, allées et abords extérieurs.
Pour chaque zone, notez le revêtement (carrelage, marbre, moquette d’escalier, lino) : il conditionne les produits et la méthode.
Les tâches et leur fréquence
La loi ne fixe pas de fréquence de nettoyage des parties communes. Elle se décide selon la taille de l’immeuble, le nombre de logements, la présence de commerces et le budget voté. Quelques repères d’usage :
| Tâche | Fréquence courante |
|---|---|
| Hall : sols, portes vitrées, boîtes aux lettres | À chaque passage |
| Ascenseur : sol, parois, boutons | À chaque passage |
| Escaliers et paliers : balayage ou aspiration, lavage | Chaque semaine ou à chaque passage selon le trafic |
| Rampes et mains courantes | Chaque semaine |
| Local poubelles : sol, lavage des bacs | Selon l’odeur et la saison, souvent hebdomadaire |
| Caves, parking | Périodique |
| Vitrages hauts, luminaires, plinthes | Périodique (mensuel à trimestriel) |
La gestion des bacs à ordures
La sortie et la rentrée des bacs aux jours de collecte est une tâche distincte du nettoyage, avec des horaires contraints par le calendrier de collecte de la commune. Précisez dans le contrat si elle est confiée à l’entreprise, à quels jours et à quelles heures, et qui s’en charge pendant les congés. Un bac non sorti un jour de collecte se voit immédiatement ; c’est une source fréquente de réclamations.
Les prestations ponctuelles
Certaines interventions ne font pas partie du contrat courant et doivent être chiffrées à part :
- remise en état après travaux dans l’immeuble (ravalement, rénovation de la cage d’escalier) ;
- nettoyage de fond du parking : voir notre guide sur le nettoyage d’un parking souterrain ;
- débarras d’encombrants abandonnés dans les caves ou les locaux communs ;
- lavage haute pression des cours et abords ;
- nettoyage des vitres en hauteur, avec des moyens d’accès adaptés (voir notre page de nettoyage de vitrerie).
Contrôler la qualité
Le contrôle repose sur trois outils simples :
- Une fiche de passage affichée dans le local technique ou le hall, datée à chaque intervention ;
- Un canal de signalement entre le conseil syndical, le syndic et l’entreprise, avec un délai de reprise convenu ;
- Une visite contradictoire périodique, en suivant la liste des tâches du contrat.
Les remarques des résidents doivent être rapportées à la liste des tâches : une zone non prévue au contrat n’est pas un oubli, c’est une modification à discuter.
Immeubles avec commerces ou bureaux
Quand le rez-de-chaussée accueille des commerces ou des bureaux, le hall et les abords reçoivent plus de passage, et les horaires d’intervention doivent tenir compte des heures d’ouverture. Vérifiez dans le règlement de copropriété quelles parties communes sont concernées par chaque catégorie de charges, pour que le contrat de nettoyage corresponde à la répartition prévue.
Comparer les offres
Deux propositions au même prix peuvent cacher des prestations très différentes. Pour comparer, ramenez chaque offre au temps prévu : nombre de passages par semaine et durée de chaque passage. Vérifiez ensuite que toutes les zones et tâches listées sont reprises, avec la même fréquence, et que la gestion des bacs est traitée de la même façon. Les produits et le matériel sont en général fournis par l’entreprise ; précisez qui fournit les consommables éventuels (sacs, produits pour le local poubelles). Enfin, regardez les conditions de révision du prix et la durée du contrat : un engagement long à prix bas avec une révision annuelle importante n’est pas forcément avantageux.
Changer d’entreprise de nettoyage
Si la qualité n’est pas au rendez-vous, commencez par documenter les écarts par rapport au contrat : dates, zones, tâches non réalisées. Adressez-les au syndic, qui les transmet à l’entreprise. Si rien ne s’améliore, le changement de prestataire suit les règles de résiliation du contrat (préavis, forme) et, selon son montant, la mise en concurrence prévue par l’assemblée générale.
À savoir : lorsque l’agent affecté à l’immeuble est salarié d’une entreprise de propreté, la convention collective des entreprises de propreté (IDCC 3043) prévoit, sous conditions, la reprise de ce salarié par la nouvelle entreprise (accord dit « annexe 7 »). Le changement de prestataire ne signifie donc pas toujours un changement de la personne qui intervient ; c’est l’organisation, l’encadrement et le contrôle qui changent.
Préparer une demande de devis
- Adresse, nombre de bâtiments, d’escaliers, d’étages et de logements.
- Liste des zones et revêtements, avec ascenseurs, caves et parking.
- Fréquence souhaitée et tâches attendues à chaque passage.
- Gestion des bacs : oui ou non, jours de collecte.
- Accès : badge, clé, digicode, local de stockage du matériel, point d’eau.
- Interlocuteurs : syndic et membre du conseil syndical référent.
Le même raisonnement vaut pour des bureaux : notre guide sur la fréquence de nettoyage des bureaux détaille le découpage zone par zone. DADA Service intervient à Paris et dans l’est parisien ; transmettez-nous le descriptif de l’immeuble pour organiser une visite.
Repères du marché
Ces chiffres sont des moyennes du marché français ou des repères réglementaires publiés par des tiers. Ils ne décrivent pas les tarifs ni les pratiques de DADA Service, dont les prix sont fixés par devis selon sa grille.
- Moyenne du marché : un passage hebdomadaire de nettoyage des parties communes coûte entre 80 et 200 € selon la surface (source : 123syndic, budget nettoyage en copropriété).
- Repère courant : le budget mensuel moyen d’une copropriété de taille standard oscille entre 150 et 600 € (source : 123syndic, budget nettoyage en copropriété).
- Moyenne du marché : la gestion des poubelles se chiffre entre 50 et 150 € par mois (source : 123syndic, budget nettoyage en copropriété).
Questions fréquentes
Qui choisit l’entreprise de nettoyage d’une copropriété ?
Le syndic conclut le contrat au nom du syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale fixe les montants à partir desquels le conseil syndical doit être consulté et une mise en concurrence organisée.
Le nettoyage des parties communes est-il une charge récupérable sur le locataire ?
Les dépenses d’entretien courant des parties communes figurent parmi les charges récupérables définies par le décret du 26 août 1987 pour les baux d’habitation. Le détail dépend de la nature de la dépense et du mode de réalisation ; vérifiez avec votre syndic ou votre gestionnaire.
Existe-t-il une fréquence obligatoire de nettoyage des parties communes ?
Non. La fréquence est fixée par le contrat, selon la taille de l’immeuble, son usage et le budget voté par la copropriété.
Comment signaler un nettoyage mal fait ?
Par le canal prévu au contrat, en général via le syndic, avec la date, la zone et si possible une photo. La liste des tâches du contrat sert de référence pour distinguer un oubli d’une demande nouvelle.